ビジネスセミナー研究室

独立起業を目指して、アメリカ&日本で受講したビジネスセミナーや講義の内容を中心にご紹介しています
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セミナー名:プロに聞く売上予測と立地条件の極意
講師:林原安徳
講師紹介:1956年 さいたま市生まれ。
売上予測コンサルティングの有限会社ソルブ 代表取締役社長。
東京大学農学部を卒業後、マクドナルド株式会社にて、新規出店のための高精度売上予測システムを開発。1995年、39歳の時に同社を退社し、独立。500㎡以下の小型店舗に限定して、その立地と売上予測について、徹底的に研究し、これまでに多くのチェーン企業(レストラン・居酒屋・ファーストフード・コンビに・惣菜店・宅配ピザ店等)に対して、コンサルティングを行い、実績をあげている。
関連書籍:「これが「繁盛立地」だ!―人が集まる、だから儲かる」「実践 売上予測と立地判定―実地調査と出店のポイント」
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売れる立地の見つけ方、売上予測の方法などなど、沢山の「へぇー」があった講義でした。
今日は講義の中で、面白かったのをご紹介しますね(*^-^*)。

1.売上げの法則
チェーン店のように、同一の商品(サービス)、同一のやり方、同一の運営努力、最良と思える立地を選択したとしても、売上げには必ず、2~5倍の開きが出る

→ 銀行に提出する事業書は、売上げが1/5になってもやっていけるか考えるべし

2.通行人は量より質
質 ⇒ 心理状態

お店の前をどんな気持ちで通っているか?

観光: 買いたい
買い物: お金を使ってもいい
レジャー:遊びたい、買いたい、食べたい
通学:(行き)急いでいる (帰り)遊びたい
通勤:(行き)急いでいる (帰り)休みたい、発散したい
所用:(行き)急いでいる (帰り)休みたい

3.「買いたい」という気持ちになりやすい行動とその目的地
行動: 楽しむ、遊ぶ、買う、食べる、祝う、見舞う
目的地: 商業施設、レジャー施設、大学・予備校、公園・観光地、市役所・役場、式場、医療施設、遊園地

4.「買いたい」という気持ちになりにくい行動
休む、会う、話す。学ぶ、所用を済ます、働く、受診する、集う、観る、祈る

5.「ついで」があると、そこに至る「必然性」が生まれる
「ついで」に来店する人はとても多い

例)ある和食レストランチェーンでアンケートを取ったところ、自宅から純粋にそのレストランで食事をすることだけを目的に来店した人は、32%のみ。他の7割の人は、所用先の前に寄ったり、所用先から自宅に帰る途中に寄ったり、所用先から所用先に移動する途中に寄ったり、「ついで」で来店したお客様だった。

6.好立地の鉄則
(1)買う人がたくさん来る場所に隣接・近隣
たくさんの人が訪れる(集まる)施設や場所で、多くの「ついで」を発生しやすい場所

(2)購買動機を発生しやすい場所に隣接・近隣
そこより先に行ったら購買が困難になるような場所
例)教室の前の自販機、駅のホーム

(3)日常行動よりも人々に利得がある所
マイナスになるところに、人は行きたがらない。利得があるなら行動を変化させやすい

7.トラフィックジェネレーター(交通発生源)と行動線を見極める
トラフィックジェネレーター(TG)= 沢山の人が集まる場所
例)駅、大型商業施設、交差点、大学など

TGとTGとを結ぶ行動線(例えば、駅と大学を結ぶ主要な道)や、TGへ向かう日常生活行動線はおすすめ。

しかーし、行動線がどこにあるのか、自分でしっかり見極めることが大事!

例)駅(TG)から大きなショッピングセンターや大型スーパー(TG)に向かって伸びる、主要道路の間に店舗を構えたが、売上げが思うようにあがらない。なぜか?実は行動線はまったく違うところにあり、人々の流れは、駅から小さな道路を通って、その先にある商店街の方へと向かい、そっちの行動線の方が、駅から大型スーパーへ向かう行動線より強かった。

8.2つの売上予測
(1)自分が納得したいための主観的売上げ予測
・通行量をもとにした売上予測
・人口をもとにした売上予測
・シェアをもとにした売上予測
・回転数をもとにした売上予測

(2)リスクを軽減するための客観的売上予測
・既存店の実績をもとに、統計的に予測
・立地についての解析力と道具

主観的売上げ予測は立地をほとんど考慮していないことが多い。
かといって、客観的売上予測には既存店が必要。

ではどうするか?

→→→ 実査! 数多くの店を自分で見ること!

9、実査の5原則
(1)売上予測の原則
・売上げがいくらになるかという、問題意識を持って見ること。漠然と見ているのはだめ。

(2)五感優先の原則
・自分の目、耳、鼻、舌などで情報を得る
・統計に頼らない

(3)数値化の原則
・五感で得た情報を数値に置き換える

(4)比較の原則
・他の物件、商圏、立地と徹底的に比較する

(5)仮説・検証の原則
・自分の見方が正しいかどうか、多くの物件で検証する

実際の調査方法等を地図ソフトを導入したPCで見せてくれたり、売上げが上がっているファーストフードの店舗と、そうでない店舗の違いをいろいろな要素をふまえて教えてもらったり、楽しくて、あっという間に終わってしまった講義でした。


<あとがき>
昨日はBMWのお店を2軒まわってから、横浜に買い物に行きました。そ・し・て、
ずーっと探してた、思い通りの形のブーツが見つかりました♪うれしいぃ♪
黒皮のロングブーツで、つま先が丸くなってて、かかとは適度な太さ&高さのものです。
なんか今年は、つま先がとんがってるのとか、四角くなってるのばっかりで、
先が丸くて、かかとがあるのは、銀座にも新宿にも渋谷にもなかったので、見つけたときはすっごくうれしかったです♪
基本的に買い物は疲れるし、あんまり好きじゃないんだけど、自分が探してたものとかがあるとすごくうれしい。その日は一日ご機嫌でした(*^ ^*)。


「これが「繁盛立地」だ!―人が集まる、だから儲かる」
林原 安徳 (著)




実践 売上予測と立地判定―実地調査と出店のポイント
林原 安徳 (著)



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コメント
この記事へのコメント
不動産投資家より
トラックバックありがとうございます。
私は現在不動産投資を中心に活動してますが、近い将来株やビジネスもしたいと思ってますので、すごく参考になります。
今度ともよろしくお願いします。
2005/12/19(月) 21:47:14 | URL | 新米★サラリーマン大家 #-[ 編集]
Re: 不動産投資家より
不動産投資家こんにちは。
コメントありがとうございます!
私も不動産投資にすごく興味があるので、また参考にさせて頂きたいと思います。よろしくお願い致します。
2005/12/23(金) 01:42:55 | URL | labchan #-[ 編集]
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『経営資源には、「ヒト」「カネ」「モノ」「情報」がある』なんてよく言われますよね。当然ながら、会社の資産には限りがありますから、どのような優先順位をもって資源を投入していくかというのは、重要な判断材料になります。・売上の一番よい店舗を優先して投じ....
2005/12/20(火) 16:37:17 | 普通のサラリーマンがこうして4億円企業を創った
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